Arrematou um imóvel, mas não consegue tomar posse? Entenda como funciona a ação de imissão na posse

Comprar um imóvel é a realização de um sonho! Mas, em alguns casos, esse sonho pode ser adiado quando o antigo dono ou inquilino se recusa a desocupar o bem. Nessas situações, o instrumento jurídico adequado é a ação de imissão na posse, que garante ao novo proprietário o direito de assumir a posse física do imóvel.

O que é imissão na posse

A imissão na posse é o processo judicial que permite ao proprietário tomar posse efetiva do imóvel, quando há resistência por parte do ocupante. Trata-se de uma ação petitória, ou seja, baseada no direito de propriedade, e não apenas na posse, diferentemente do que ocorre na ação de reintegração de posse, que é uma ação possessória voltada à recuperação da posse perdida.

Na prática, é comum que a imissão na posse seja utilizada após a arrematação de um imóvel em leilão judicial, quando o comprador já possui a carta de arrematação e o registro no Cartório de Registro de Imóveis, mas ainda não consegue utilizar o bem.

Quando cabe a ação de imissão na posse

O proprietário pode ingressar com a ação assim que tiver documentos que comprovem a propriedade, como Carta de arrematação e registro no Cartório de Registro de Imóveis. Esses documentos demonstram que o imóvel é de sua titularidade e que a posse do ocupante é injusta, já que ele se mantém no bem sem direito legal.

Embora a lei não exija que o proprietário notifique previamente o ocupante, é recomendável fazê-lo. Essa tentativa de resolução amigável pode evitar um processo judicial e, caso o litígio persista, demonstra boa-fé e razão por parte do autor.

Prazo para entrar com a ação

Não existe um prazo específico para a ação de imissão na posse. Dessa forma, aplica-se o prazo geral de prescrição de 10 anos, previsto no artigo 205 do Código Civil.

Apesar disso, é fundamental agir com rapidez: quanto mais tempo o ocupante permanecer no imóvel, maiores são as chances de ele tentar legitimar a posse e até ingressar com uma ação de usucapião.

Cumprimento da decisão judicial

Uma vez deferido o pedido, o juiz expede um mandado de imissão na posse, que é cumprido por um oficial de justiça.

O oficial comparece ao local, notifica o ocupante e acompanha a desocupação. Se houver resistência, a ordem pode ser cumprida com apoio policial e, se necessário, mediante arrombamento, garantindo que o bem seja efetivamente entregue ao proprietário.

Possibilidade de indenização por perdas e danos

Além de garantir o uso do imóvel, o proprietário pode solicitar indenização pelo período em que ficou privado da posse. Esse pedido é feito dentro da própria ação de imissão na posse, normalmente na forma de aluguel mensal correspondente ao tempo em que o proprietário ficou sem poder exercer a posse do imóvel.

O proprietário pode apresentar, junto com o pedido, uma avaliação de mercado feita por corretores ou imobiliárias, ou ainda indicar o valor de aluguel de imóveis semelhantes na região como parâmetro para a fixação da indenização. Na prática, quando não há essa avaliação, os juízes costumam fixar o valor com base em um percentual do valor venal do imóvel.

É possível pedir, também, que o ocupante custeie as contas de consumo do período (água, luz, gás), inclusive o IPTU, até a efetiva entrega das chaves.

Conclusão

A ação de imissão na posse é o caminho jurídico adequado para quem já é proprietário legítimo de um imóvel, mas enfrenta resistência para exercer a posse. Com os documentos corretos e a estratégia adequada, é possível garantir o cumprimento do seu direito de propriedade, incluindo uma indenizado pelo tempo em que ficou sem poder usar o bem.

A importância da análise de risco

Participar de um leilão de imóveis pode representar uma excelente oportunidade, mas também

envolve riscos que precisam ser cuidadosamente avaliados. A análise de risco é essencial nesse processo, pois permite identificar e antecipar problemas que possam causar prejuízos, garantindo decisões mais seguras e estratégicas.

Na prática, o objetivo da análise de risco não é impedir o arrematante de participar do leilão, muito pelo contrário. Ela serve para trazer clareza e previsibilidade ao negócio, oferecendo um diagnóstico técnico sobre a viabilidade da arrematação.

Com base nessas informações o investidor pode se planejar melhor, decidir de forma consciente e escolher quais riscos está disposto a assumir.

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