Arrematação de imóvel com várias penhoras: aspectos jurídicos e procedimentos para cancelamento dos ônus

É comum que imóveis levados a leilão apresentem diversas penhoras registradas em sua matrícula. Essa situação costuma gerar insegurança aos arrematantes, que temem assumir dívidas anteriores ou enfrentar complicações jurídicas após a compra.

Mas afinal, é possível arrematar um imóvel com várias penhoras? 

A resposta é sim. O fato de existirem várias penhoras não significa necessariamente que o negócio é inviável. Isto porque, em regra, o imóvel é entregue ao arrematante livre de ônus, sendo certo que a arrematação é considerada uma aquisição originária da propriedade.

Neste artigo, explico como funciona o procedimento para cancelar as penhoras e garantir que o bem fique livre de ônus, além de uma dica prática no final.

É possível arrematar um imóvel com várias penhoras?

Um mesmo imóvel pode ter mais de uma penhora registrada, decorrente de diferentes processos judiciais. Isso, porém, não impede a arrematação, tampouco torna o negócio inviável.

De acordo com o artigo 908, §1º, do Código de Processo Civil, c/c artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, as dívidas que recaem sobre o imóvel são pagas com o valor da venda, observando a ordem de preferência de cada credor. Assim, após a arrematação, as penhoras perdem eficácia em relação ao bem.

A necessidade de cancelamento judicial dos registros de penhora

Embora as penhoras percam eficácia em relação ao imóvel, elas não são automaticamente excluídas da matrícula. Para dar baixa nos registros, o arrematante precisa peticionar nas ações judiciais que determinaram as penhoras, solicitando a autorização judicial para o cancelamento. Os pedidos devem ser apresentados individualmente, já que cada penhora decorre de um processo diferente.

Após obter a autorização judicial para o cancelamento, o arrematante precisa se dirigir ao Cartório de Registro de Imóveis, para averbar o levantamento da penhora na matrícula. É importante destacar que a simples apresentação da carta de arrematação ao cartório não é suficiente, isto porque a inclusão da penhora ocorreu através de uma decisão judicial, assim, a baixa também precisa ser judicialmente autorizada.

Custos com o cancelamento das penhoras

O cancelamento das penhoras pode gerar custos extras, tais como:

• Emolumentos de registro e averbação no Cartório de Registro de Imóveis;

• Custas processuais relativas aos pedidos de cancelamento;

• Honorários advocatícios para a formulação do pedido de autorização judicial para a baixa das penhoras.

É importante considerar essas despesas no planejamento financeiro da arrematação, pois impactam o valor final do investimento e o tempo necessário para regularizar o imóvel.

Dica extra: comunicação aos credores e segurança da arrematação

A validade da arrematação depende, dentre outros fatores, da ciência dos credores e interessados. O CPC (art. 889 e seguintes) exige que o leilão seja devidamente publicado e notificado, garantindo a ampla publicidade do ato.

Isso significa que, se algum credor não tiver sido notificado da realização do leilão, poderá intentar medidas para anular ou impugnar a arrematação, alegando prejuízo decorrente da falta de comunicação.

Por essa razão, é essencial que o arrematante, antes de ofertar lance, verifique a regularidade das intimações, pois ela impacta diretamente a legitimidade do leilão. Esse cuidado evita futuros questionamentos e reforça a segurança jurídica do negócio.

A importância da análise de risco

Participar de um leilão de imóveis pode representar uma excelente oportunidade, mas também

envolve riscos que precisam ser cuidadosamente avaliados. A análise de risco é essencial nesse processo, pois permite identificar e antecipar problemas que possam causar prejuízos, garantindo decisões mais seguras e estratégicas.

Na prática, o objetivo da análise de risco não é impedir o arrematante de participar do leilão, muito pelo contrário. Ela serve para trazer clareza e previsibilidade ao negócio, oferecendo um diagnóstico técnico sobre a viabilidade da arrematação.

Com base nessas informações o investidor pode se planejar melhor, decidir de forma consciente e escolher quais riscos está disposto a assumir.

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